Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Мерлеево д., Чехов гор. округ
Дом 75 м², участок 15 сот., 2010 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.04.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,5 млн → дом ≈700 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,1 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,51 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈17,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17305
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 40.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 700 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мерлеево д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 15,5 сот. | 1 600 000 | 103 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 8,8 сот. | 1 130 000 | 128 409 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мерлеево д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мерлеево д. | 10 сот. | 1 249 200 | 124 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 498 300 | 124 915 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 333 / 74 617 / 111 429 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 512 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Мерлеево д. | 75 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 29 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 78,1 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 30 730 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лада СНТ | 73 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 39 041 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мерлеево д. | 70 м² | 9 сот. | 6 300 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Солнечный Круг пос. | 75 м² | 7,5 сот. | 8 050 000 | 107 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ромашкино-2 ТСН | 78 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 74 359 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 5.7 км | Филипповское д. | 76 м² | 10,8 сот. | 8 000 000 | 105 263 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сосновый Берег 1 КП | 80 м² | 11,4 сот. | 5 990 000 | 74 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ромашкино-2 ТСН | 70 м² | 11,5 сот. | 7 800 000 | 111 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сосновый Берег КП | 80 м² | 10,5 сот. | 5 490 000 | 68 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа земельного участка в деревне Мерлеево Адрес: Московская область, Чеховский район, д. Мерлеево (60 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) Особенности участка: * Правильной формы * Ровный рельеф * Круглогодичный подъезд * Забор профлист Дача для летнего проживания Инфраструктура: * Автобусная остановка * Магазины * Развитая деревенская инфраструктура * Близость к природе и водоемам Преимущества расположения: * 15 км от г. Чехов * Удобный выезд на Симферопольское шоссе * Отсутствие пробок в любое время года * Экологически чистый район Документы: * Полностью готовы к сделке * Один собственник * Юридическое сопровождение