Симферопольское ш., 98 км от МКАД
Восход СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 33 м², участок 4 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 11.05.2025.
Рейтинг 4/100 · уверенность 57 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 233 тыс. → дом ≈967 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Ока ≈16,3 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17303
Рейтинг 4/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 51 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 233 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 967 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Грызлово д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алфертищево д. | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Большое Грызлово д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большое Грызлово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 53 172 / 64 815 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 715 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 629 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 372 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход СНТ | 36 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лужки д. | 34 м² | 6 сот. | 1 770 000 | 52 059 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Опыт СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 1 990 000 | 55 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Калитино-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Липицы с. | 35,4 м² | 5,2 сот. | 1 200 000 | 33 898 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 830 000 | 45 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Зайцево СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | 32,4 м² | 4,2 сот. | 2 100 000 | 64 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.8 км | Дружба СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 68 571 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Волково д. | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 16.07.2025 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 1 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.08.2025 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2025 | 1 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 1 300 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в живописном месте. Чистый живительный воздух, тишина. Хорошие соседи.г. Пущино в 30 минут. хоть бы по живописному лесу. Почва чернозем. Неподалеку родник. В доме есть двуспальная кровать, диван, стулья, холодильник, электропечь, биотуалет, погреб. На участке летний душ с подогревом воды, качели, купель, обеденный стол, скамейки Есть старый сарай с инвентарем