Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Горки СНТ, Ступино гор. округ
Дом 87,1 м², участок 6,3 сот., дерево, 2022 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 03.12.2025.
Рейтинг 64/100 · уверенность 64 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,32 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 75 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,74 млн / целевая ≈6,97 млн / пессимист. ≈6,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 298 км ≈12,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17302
Рейтинг 64/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 908 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 322 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 378 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 821 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горки д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 4,2 сот. | 1 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 13,9 сот. | 4 000 000 | 287 770 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки-2 СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 9,3 сот. | 1 600 000 | 172 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 90 322 / 139 130 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 744 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 195 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Шелково Парк КП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Канищево д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 76 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шелково Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 92 м² | 6 сот. | 12 800 000 | 139 130 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шелково ТСН да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 7 990 000 | 99 875 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Васькино пос. да: «все удобства в доме» + «теплыми полами» | 90,5 м² | — | 11 400 000 | 125 967 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Синичкино КП да: «ванных» + «ремонтом» | 91 м² | 6 сот. | 7 350 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальная возможность создать дом своей мечты в отличной локации! Продается дом с участком в СНТ "Горки": крепкая бревенчатая коробка дома 2022 года постройки на надежном свайном фундаменте и прекрасный участок с личным выходом к речке. Это идеальный вариант для тех, кто хочет завершить строительство под себя, контролируя каждый этап и материалы. Отличная основа: Дом 87,1 м2, 2 этажа, возведен в 2022 году из качественного бревна 20 см на свайном фундаменте самые ответственные и трудозатратные этапы уже позади. Конструктив готов. Участок мечты: 6.3 сотки (630 м2) с приватным выходом к реке (2 минуты пешком). На участке достаточно места для беседки, пикников, сада или детской площадки. Несмотря на ощущение уединения у воды, здесь есть всё для комфорта: Продуктовый магазин в 7 минутах спокойной прогулки. Пункты выдачи OZON/Wildberries в 3 минутах езды (забрать заказы не проблема). Школа в 4 минутах на машине (актуально для семей). Чистая сделка: один собственник, безопасная и быстрая сделка через агентство. Заинтересовало? Звоните, чтобы назначить просмотр! Арт. 107179185