Симферопольское ш., 94 км от МКАД · земля с домом
Приокские зори СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Пешком На участке хозяйственная постройка( летний садовый домик) 20 кв. М, в постройке свет 10 квт.»
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 07.08.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 51 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈666 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 44 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Приокская ≈7,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17301
Рейтинг 14/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 63 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 718 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приокские зори СНТ | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дракино д. | 13 сот. | 4 100 000 | 315 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дракино д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дракино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино Вилладж ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Окские луга ДНП | 20,9 сот. | 4 200 000 | 200 957 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калиново д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 91 304 / 112 667 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 687 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 499 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -416 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Скнига СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Надежда СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 109 524 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Подмоклово СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 900 000 | 82 609 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лукьяново д. | 23 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 71 739 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Скала СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Родник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Боровна СНТ | 25 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Окские Дали СНТ | 26 м² | 7 сот. | 400 000 | 15 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2025 | 2 150 000 | история площадки |
| 24.09.2025 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
У Воды И Леса! Продам земельный участок 6 соток в Снт Приокские Зори, Остров Дракино! В шаговой доступности озеро, инфраструктура Острова Дракино, песочные пляжи с белым песком, рестораны, анимация, рыбалка, р. Ока 10 мин. Пешком На участке хозяйственная постройка( летний садовый домик) 20 кв. М, в постройке свет 10 квт. Снт находится в сосновой зоне С Высокими Елями. Участок огорожен сеткой рабицей, разработан, ухожен, земля удобрена, садовые насаждения, плодовые деревья, водопровод от Снт, есть общая скважина с питьевой водой. До г. Серпухов постоянный общественный транспорт, ходит по расписанию. Соседи проживают постоянно, возможно построить зимний дом для постоянного проживания, регистрация возможна. До места асфальтированная дорога, по поселку щебеночная, всесезонная. Вывоз мусора организован. Общие автоматические вьездные ворота. Участок в 3 минутах от карьера, свой пляж в Снт!