Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Лесной СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 554 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Поселок Лесной ≈1,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1730
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 554 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 091 / 34 919 / 51 064 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 627 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 060 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трамвайщик СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Барановка д. | 56 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 33 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Коломенское СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Малое Карасево д. | 47 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 51 064 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся крепкая ухоженная дача в снт Мир 6. Подьезд асфальт и грунтовка. Участок расположен у озера, своё парковочное место на участке. Много плодовых и ягодных насаждений, теплица, уличный душ и туалет, сарай для садового инструмента. Вода поливочная разведена по участку подаётся 3 раза в неделю, для питья колодец Дом 2а этажа, с прихожей и небольшим балконом, внутри 2 комнаты и небольшая кухня, всё в хорошем состоянии. Сейчас дом законсервирован. При минимальных затратах Вы получаете тихое уединённое место для отдыха и рыбалки, с прекрасными соседями, адекватным председателем и недалеко от города.