Симферопольское ш., 36 км от МКАД
Троицкое с., Чехов гор. округ
Дача 30 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,73 млн → дом ≈422 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 56 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −430 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Детково ≈7,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17296
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 69 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 192 008 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 728 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Троицкое с. | 3,1 сот. | 775 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троицкое с. | 10 сот. | 4 050 000 | 405 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкое с. | 6,7 сот. | 1 138 041 | 169 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкое с. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкое с. | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 7 сот. | 3 540 000 | 505 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 7 сот. | 980 757 | 140 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 78 125 / 122 857 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 497 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.3 км | Венюково СНТ | 32 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Климат СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Модуль СНТ | 35 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 122 857 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 150 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 9 соток, на котором расположенны два дома. Категория земли: Лпх. Площадь стоений по 30 кв. М, в каждом из них по 1 жилой комнате. Подведено электричество. Можно использовать по любому назначению. На участке так же имеются различные хоз постройки, и собственные выход к пруду. Сам участок имеет хороший наклон в сторону пруда, но облагорожен удобными дорожками из плитки. Подьезд к участку возможен в летнее сухое время. Рядом вся необходимая инфраструктура (магазины продуктов, школа, сад, автобусная остановка).