Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Шарапова Охота СТ, Чехов гор. округ
Дом 51 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 653 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −873 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет.
До ст. Шарапова Охота ≈6,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17292
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 347 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 412 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Плешкино д. | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 18 сот. | 1 850 000 | 102 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 47 сот. | 13 000 000 | 276 596 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 7 сот. | 849 000 | 121 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 8,5 сот. | 1 300 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Охота СНТ | 8 сот. | 837 000 | 104 625 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 46 000 / 62 222 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 847 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -873 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Родник СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Полянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Шараповские сады СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 173 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Старый Спас СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Сигнал СНТ | 46,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 594 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дидяково д. | 45 м² | 6,1 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Луч-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
, летняя мойка, туалет на улице, небольшая постройка внутри душевая кабина (вода подогревается электрическим нагревателем, мыться тепло)