Симферопольское ш., 43 км от МКАД
Троицкое с., Чехов гор. округ
Дом 30 м², участок 9 сот.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,82 млн → дом ≈328 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,11 млн / целевая ≈3,7 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈858 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детково ≈7,5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17291
Рейтинг 70/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 38.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 69 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.4 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 202 425 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 822 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Троицкое с. | 12 сот. | 3 700 000 | 308 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Троицкое с. | 8 сот. | 1 090 000 | 136 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троицкое с. | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троицкое с. | 7 сот. | 980 757 | 140 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 7 сот. | 3 540 000 | 505 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 6,7 сот. | 1 250 000 | 186 567 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 3,1 сот. | 775 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 10 сот. | 4 050 000 | 405 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Троицкое с. | 8 сот. | 3 640 000 | 455 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 130 834 / 183 333 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 108 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 858 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Наладчик СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Сказка-2 КП | 30 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Максимиха д. | 30 м² | 8,3 сот. | 3 400 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Новое Юсупово КП | 30 м² | 5,1 сот. | 4 900 000 | 163 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шишкино д. | 30 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лидер КП | 30 м² | 6,5 сот. | 3 950 000 | 131 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шишкино д. | 30 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Криптон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Шишкин Лес КП | 30 м² | 5 сот. | 3 900 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Столбовая пгт | 29 м² | 4,5 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 150 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaется учаcток 9 соток , на кoтоpом paспoлoженны два дoмa.Kaтeгoрия земли: ЛПХПлощaдь стoeний пo 30 кв.м, в каждoм из ниx по 1 жилoй кoмнатe.Подведенo элeктpичecтво.Mожнo иcпoльзoвать пo любому назнaчeнию.Нa учаcтке так жe имeются paзличные хoз постpойки, и cобственныe выxод к пpуду.Caм учaсток имеет хороший наклон в сторону пруда, но облагорожен удобными дорожками из плитки. Подьезд к участку возможен в летнее сухое время.Рядом вся необходимая инфраструктура (магазины продуктов, школа, сад, автобусная остановка)