Симферопольское ш., 48 км от МКАД
Ивановское ИЖС КП, Чехов гор. округ
Дача 10 м², участок 10 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 43 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,04 млн → дом −240 тыс. ₽, −24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 160 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 167 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −172 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈7,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17284
Рейтинг 26/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 4.3 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 006 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 040 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −24 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ивановское ИЖС КП | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское ИЖС КП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское ИЖС КП | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивановское ИЖС КП | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивановское с. | 6,5 сот. | 2 300 000 | 353 846 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивановское с. | 6,6 сот. | 1 970 000 | 298 485 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское с. | 8 сот. | 1 699 999 | 212 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 6,9 сот. | 1 388 106 | 201 175 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 7,2 сот. | 1 999 999 | 277 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 8,2 сот. | 1 900 000 | 231 707 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 160 000 / 166 667 / 277 778 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 850 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.3 км | Прогресс СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Труд СНТ | 10,8 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 277 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Новая Деревня КП | 12 м² | 9,1 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 715 кВ. М. Рядом вся инфраструктура, продаю в связи с переездом. С удовольствием жила бы сама) прекрасное Ижс, рядом церковь, ТЦ Карнавал.