Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Митинские Овраги СНТ, Пущино гор. округ
Дача 20 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 649 тыс. ₽, снижали с 777 тыс.; первая цена 720 тыс. ₽ от 19.08.2022.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 583 тыс. → дом ≈66 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈217 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Ока ≈15,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17280
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 22.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 583 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 66 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Грызлово д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Грызлово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Грызлово д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Грызлово д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Грызлово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Грызлово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 930 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 73 333 / 122 917 |
| цена объекта | 649 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 551 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 169 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 217 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Аладин СНТ | 20 м² | 13 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Опыт СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Агарино д. | 20 м² | 13 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Митинские Овраги СНТ | 24 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 122 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Биоприбор СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Родник СНТ | 20 м² | 5 сот. | 999 000 | 49 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Серпейка СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Полянка СНТ | 25 м² | 12 сот. | 2 050 000 | 82 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Пирогово СНТ | 23,8 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 63 025 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Конденсатор-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 238 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2022 | 720 000 | история площадки |
| 15.05.2023 | 777 000 (+57 000) | история площадки |
| 23.05.2024 | 699 000 (−78 000) | история площадки |
| 23.05.2025 | 689 000 (−10 000) | история площадки |
| 01.07.2025 | 649 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 649 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Митинские овраги". Участок приватизирован.10 соток. На участке находятся каркасно-щитовой летний домик, беседка, туалет, плодовые деревья(яблони, тёрен), кустарники. Залит фундамент под небольшой бассейн(декоративный пруд). Участок электрифицирован. Свет проведён. От участка в 5 мин. Ходьбы находится лес, озеро и два природных родника. В 10 минутах хотьбы находится деревня Б. Грызлово с магазинами. По краю участка протекает небольшой родник.