Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Амирово СНТ, Раменский гор. округ
Дача 32 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 572 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Белоозёрская ≈17,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1728
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 572 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Победа СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Натальино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Натальино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Натальино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 870 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 58 333 / 94 595 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Вишневый Сад СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Фазенда СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заречье дп | 37 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 94 595 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Зеленые Дали КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Преображенка СНТ | 36,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 42 005 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Опушкино-2 КП | 36 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ласковый Май СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 300 000 (+400 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
От Москвы 80 км, на машине 1,5-2 часа. От Бронниц 20 мин. Тихое место в стороне от оживленных дорог! Рядом лес, есть пруд для рыбалки 15-20 мин. Пешком. Территория охраняется. Дом каркасный, утепленный построен в 2017 году,1,5 этажа, высокий чердак-мансарда 1,5 м высота по центру, спальное место. Не доделана внутренняя отделка, а так всё в норме! Большой сарай, 10кв. М, 4х2.5. Вода-скважина. Земля хорошая, плодородная