Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Аладьино СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 9 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 24.05.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 383 тыс. → дом ≈817 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈889 тыс. / целевая ≈800 тыс. / пессимист. ≈711 тыс. → от пессимистичной прибыль −809 тыс. ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Александровка ≈18 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17278
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 589 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аладьино СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аладьино СНТ | 5,2 сот. | 201 000 | 38 654 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аладьино СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 20 сот. | 850 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 14,4 сот. | 2 000 000 | 138 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 8 сот. | 388 500 | 48 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аладьино д. | 45 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аладьино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 29 643 / 46 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 845 000 ₽ |
| продажа: целевая | 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 711 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -809 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Опушка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 755 555 | 25 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аладьино д. | 28 м² | 8 сот. | 820 000 | 29 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Биофизик СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Глебово д. | 32 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 73 438 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ветеран СНТ | 25 м² | 10,5 сот. | 999 000 | 39 960 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубачино д. | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Южная Долина ДНП | 36 м² | 9,5 сот. | 2 190 000 | 60 833 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Автомобилист-2 СНТ | 25 м² | 11 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 17.06.2025 | 1 580 000 (−20 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 1 550 000 (−30 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа Дачи 50:32:0070114:79. Снт Аладьино. Домик. Беседка. 4 сарая. Навес под машину. Хоз. Блок. Свет есть, вода колодец на участке, комнаты одна на первом этаже разделенная шкафом и печкой, на втором этаже комната на весь этаж. Взносы все оплачены(12500/год).