Симферопольское ш., 43 км от МКАД
Троицкое с., Чехов гор. округ
Дом 35 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 46 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,29 млн → дом ≈858 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 77 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −392 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детково ≈7,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17267
Рейтинг 25/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 292 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 858 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 514 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Троицкое с. | 3,1 сот. | 775 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троицкое с. | 6,7 сот. | 1 138 041 | 169 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Троицкое с. | 10 сот. | 4 050 000 | 405 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкое с. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкое с. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкое с. | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 7 сот. | 3 540 000 | 505 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 7 сот. | 980 757 | 140 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Троицкое с. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 151 / 85 862 / 183 333 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 536 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 136 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -391 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Молоди с. | 33,7 м² | 6,3 сот. | 2 600 000 | 77 151 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Столбовая пгт | 29 м² | 4,5 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Криптон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
НЕ СНТ! Продаётся дача на участке 6.2сотки по документам, а по факту 9 соток, категория земель: земли населенных пунктов, ВРИ: для ведения личного подобного хозяйства, участок сухой так как имеет естественный уклон, также есть свой выход к не большому пруду, электричество подключено, Вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности.