Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Заря СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 18.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −655 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Чехов ≈2,4 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17264
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 287 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 602 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 5,2 сот. | 2 500 000 | 480 769 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 14,4 сот. | 2 800 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 10 сот. | 1 225 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист-2 СНТ | 9,2 сот. | 2 754 000 | 299 348 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 7,5 сот. | 1 540 000 | 205 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка СНТ | 18 сот. | 4 900 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка СНТ | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чудиново д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 604 / 71 300 / 87 755 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 486 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 935 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -655 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | М-2 Крым 69-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 565 000 | 71 300 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесовод ТСН | 51,4 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 73 930 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 50 м² | 4 сот. | 10 300 000 | 206 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 55 м² | 11 сот. | 4 399 999 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 49 м² | 5,2 сот. | 4 300 000 | 87 755 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Люторка СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Медик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Медик-1 СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнышково д. | 49 м² | 4 сот. | 3 070 000 | 62 653 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Крутая локация, все доставки, 5 км от Чехова. Продаётся дача в СНТ "Заря". Дом 50м2, участок 8 соток. Планировка 1 этаж : тераска - кухня (стиральная машинка подключена), 2 комнаты, печь. 2 этаж-1 комната. На участке есть маленький домик 8м2, баня,