Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Филиппины дп, Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 7 сот., каркас, 2020 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 985 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 42 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. пл. 274 км ≈13,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17263
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 985 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Филиппины дп | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 900 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 9 сот. | 1 250 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 13,9 сот. | 2 035 950 | 146 471 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 7,2 сот. | 999 999 | 138 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 20 сот. | 3 825 000 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 37 сот. | 7 076 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 33 сот. | 6 311 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 25 сот. | 4 781 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 56 579 / 83 317 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 887 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 592 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Захарково д. | 38 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 56 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Манушкино д. | 60 м² | 5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Шараповские сады СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 399 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 3 340 000 (−59 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 3 299 000 (−41 000) | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 249 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 199 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 199 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток, парковка на две машины внутри участка и за забором. Фасад забора из евроштакетника, забор по периметру с соседями из рабицы. На участке плодовые деревья, кустарники, так же Туи, можжевельник, розы, декоративные кустарники. Дом одноэтажный каркасно-щитовой, обшит снаружи панелями под бетон с доп.утеплением, всего утепление стен 100. Большая и уютная веранда 6*2. Так же на участке есть беседка с мангальной зоной, хоз.блок 2*6 с душевой кабиной,био туалетом, местом для хранения инвентаря и комнатой, теплица с усиленным каркасом 3*4. Отопление электрическое 15 кв., водоснабжение колодец, есть септик, но не подведен к дому. В доме есть все необходимое: кухонный гарнитур, обеденный стол, холодильник, микроволновая печь, диваны, комод, мебель вся остается. Так же есть помещение для санузла. В шаговой доступности продуктовый большой магазин, Ozon, Wildberries. Удобное транспортное сообщение с городом Чехов. До остановки общественного транспорта около 15 минут пешком откуда по расписанию отправляется автобус, маршрутка, конечной остановкой которого является железнодорожная станция "Чехов". Время в пути не превышает 30 минут. Есть прямой автобус от метро "Теплый стан" до поселка. Поселок какой-либо формы правления (СНТ, ДНП и тд и тп) не имеет, ежемесячных взносов нет. Дорожное покрытие и установка шлагбаума на улице были произведены сообща всеми собственниками участков. По улице выложен асфальт, подъезд круглогодичный. Так же улица огорожена шлагбаумом. Строили для себя. Для летнего проживания все есть. На дополнительные вопросы отвечу по телефону. Агентам просьба не беспокоить! Есть свой!