Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Отдых СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 34 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Цемгигант ≈1,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1726
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 882 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новоселки д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 40 170 / 66 667 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 445 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Луч СНТ | 42,1 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 28 504 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Химик-3 СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ягодное СНТ | 30 м² | 5,3 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.6 км | Анфалово СНТ | 32,6 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 41 411 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ёлочка СНТ | 31,1 м² | 5,9 сот. | 1 350 000 | 43 408 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ёлочка СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 28 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 38 929 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Дружба-7 СНТ | 40 м² | 8,1 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в Снт "Отдых" на опушке леса! Геолокация самая удобная в городе! В шаговой доступности ЖД, автобус, магазины, рынок, ДК, школы, детский садик, парк и многое другое. В нашем Снт многие живут круглогодично. Земельный участок 7 соток, огорожен забором, ровный, сухой, ухоженный: плодовые деревья, кустарники, клубника, цветы. Дом 34 квадратных метров, одноэтажный + большая просторная открытая веранда. Материал стен: бессер. Хозблок вместительный из кирпича. Удобства во дворе. Залита бетонная площадка под барбекю зону и под автомобиль. Без долгов и обременений, более 5 лет в собственности. Показ по договоренности. Ждем Вашего звонка. Арт. 140164892.