Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Заокская Долина СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 536 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −284 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 107 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17256
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.6 |
| торг | 5 | 85 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 20,2 сот. | 3 750 000 | 185 644 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 700 000 | 165 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 280 / 58 010 / 83 333 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 206 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 961 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Волково-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Славяне СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 82 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заокская Долина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Скала СНТ | 41,1 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 35 280 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 34,3 м² | 5,4 сот. | 2 400 000 | 69 971 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.6 км | Нива СНТ | 36 м² | 3,8 сот. | 1 980 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Липицы с. | 30 м² | 3,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Арнеево д. | 43 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 60 465 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 1 950 000 | история площадки |
| 10.12.2025 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.02.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 740 000 (−60 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 700 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача для летнего проживания в Снт "Радуга", посёлок Кирпичный Завод. Фактическая площадь 40 кв. М. Отличное место для отдыха: рядом карьер, автобусная остановка (15 минут пешком), ж/д станция "107 км". Коммуникации: свет, летняя вода (от Снт). Участок ухожен, есть плодово-ягодные насаждения. Один взрослый собственник, в собственности более 5 лет. Показ по договорённости. Прямая продажа. Возможен торг.