Симферопольское ш., 48 км от МКАД
Ивановское с., Чехов гор. округ
Дом 185 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 68 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 950 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 99 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈3,5 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈18,93 млн / целевая ≈17,04 млн / пессимист. ≈15,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈9,77 млн ₽, маржа 64 %, ROI 182 %.
⚠ ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: скважина; септик; свет — есть.
До ст. Чехов ≈7,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17254
Рейтинг 79/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 950 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 757 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивановское с. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановское с. | 6,5 сот. | 2 300 000 | 353 846 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановское ИЖС КП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановское ИЖС КП | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановское ИЖС КП | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановское ИЖС КП | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивановское с. | 6,6 сот. | 1 970 000 | 298 485 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивановское с. | 7,2 сот. | 1 999 999 | 277 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивановское с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивановское с. | 16,1 сот. | 2 400 000 | 149 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 185 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 98 947 / 101 011 / 104 595 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 18 929 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 17 983 000 ₽ |
| продажа: целевая | 17 036 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 15 143 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 9 773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 182 % |
| пояснение расчета | ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 182 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | да: «санузел» + «ламинатом» | 185 м² | 5,8 сот. | 19 350 000 | 104 595 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «ванная» + «теплый пол» | 185 м² | 6,5 сот. | 18 490 000 | 99 946 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | да: «санузел» + «отделка» | 190 м² | 5,6 сот. | 19 700 000 | 103 684 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 188 м² | 6 сот. | 18 990 000 | 101 011 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 190 м² | 6 сот. | 18 800 000 | 98 947 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Репниково д. да: «санузла» + «кухонный гарнитур» | 202 м² | 6,6 сот. | 14 500 000 | 71 782 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с двумя раздельными входами толщина стен, полов, крыши 200 мм общей площадью 180 квадратных метров в черте городе в тихом месте рядом с сосновым с лесом! Свайный фундамент, скважина, септик, электричество, (все заведено в дом)по всему первому этажу залита стяжка с теплым полом дорогие окна! Продаем в половину дешевле чем вложили строили для себя! Дом не зарегистрирован, оформлен только участок! Срочно.