Симферопольское ш., 91 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 08.02.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 536 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 52 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,88 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 107 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17251
Рейтинг 60/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 20,2 сот. | 3 750 000 | 185 644 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заокская Долина СНТ | 16,3 сот. | 2 700 000 | 165 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 923 / 123 750 / 159 923 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 897 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 640 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 124 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 879 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Лужки д. | 37 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 140 541 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 40 м² | 4 сот. | 4 950 000 | 123 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 32,4 м² | 4,2 сот. | 2 100 000 | 64 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 51,9 м² | 8,8 сот. | 8 300 000 | 159 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | 52 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 269 231 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Присады д. | 52 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 27.02.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 1 740 000 (−60 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 700 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача для летнего проживания в СНТ Радуга, посёлок Кирпичный Завод. Фактическая площадь 40 кв. м. Отличное место для отдыха: рядом карьер, автобусная остановка (15 минут пешком), ж/д станция 107 км. Коммуникации: свет, летняя вода (от СНТ). Участок ухожен, есть плодово-ягодные насаждения. Один взрослый собственник, в собственности более 5 лет. Показ по договорённости. Прямая продажа. Возможен торг.