Симферопольское ш., 76 км от МКАД
Окские Дали СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 72 м², участок 6,8 сот., газоблок.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 10.08.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ока ≈2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17245
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 337 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 213 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 847 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 11,3 сот. | 2 500 000 | 221 239 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 5,5 сот. | 1 400 000 | 254 545 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окские Дали СНТ | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мирный пос. | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 100 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 670 / 34 286 / 67 002 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 588 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 459 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 329 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 437 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Автомосквич СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дашковка д. | 59,7 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 67 002 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Восход СНТ | 91 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 29 670 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2025 | 2 450 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 850 000 (+400 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся прекрасная дача в живописном месте, недалеко от реки Оки. Хорошая транспортная доступность автобус от ж/д вокзала. Зимой дороги чистят. Электричество есть круглый год. Дом 6*6м Зарегистрирован как Жилой. Дом стоит на сплошном армированном фундаменте. Стены из газобетонных блоков, крыша черепица. 2этажа. На 1-ом этаже кухня-гостиная и есть Инфракрасная сауна для обогрева и Здоровья! На 2 этаже две спальни и кладовка. На участке много плодово-ягодных деревьев и кустарников (сливы, смородина, крыжовник, яблони, вишня, калина), клубника, алыча, виноград сортов Изабелла и Лилия. Есть ёмкости для воды, хозблок. Рядом пруд можно качать воду для полива. Рядом озеро Цимлянске можно купаться. Небольшой торг. Один собственник, документы все на руках, быстрый выход на сделку.