Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дача 20 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.06.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 86 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 40 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −144 %, ROI −59 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Луч ≈3,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17243
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 590 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 85 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Манушкино д. | 25 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 8,7 сот. | 5 500 000 | 632 184 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 5,5 сот. | 2 350 000 | 427 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 3 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 76 500 / 201 794 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 640 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 476 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 312 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 893 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −144 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Волосово д. | 25 м² | 15 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Губернские Дачи ТСН | 22,3 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 201 794 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дидяково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.07.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.01.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1633561. Дачный домик с собственным участком, на природе по цене 1-комнатной квартиры, в д. Манушкино, на ул. Сосновая. Все прелести загородной жизни вблизи и вокруг д. Манушкино: воздух, грибы, рыбалка, отдых. Дом 20 кв. М., обжит. Технически в хорошем состоянии. Пожарные нормативы соблюдены. Теплый, сухой. Построен по принципу каркасного дома. Участок сухой, правильной формы 12 сот. Подъезд с двух сторон, круглогодичный. Газ по границе участка. Дом 2008 года постройки: - свет 15 квт. - стены брус, минвата, фасад деревянная вагонка. - фундамент каменные столбы. - кровля шифер. - вода колодец, 12 колец. - забор по периметру на фундаменте, распашные ворота. - на участке яблони и ели. - остановка общественного транспорта в шаговой доступности. Один собственник. Более 5-ти лет, полная стоимость в Дкп. Позвоните, Я Отвечу На Все Интересующие Вас Вопросы! Организую Оперативный Показ!