Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Рябина СНТ, Чехов гор. округ
Дача 20 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,59 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 803 тыс. → дом ≈787 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 40 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −60 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чепелёво ≈7,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17240
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 4.6 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 803 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 787 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Плужково СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Плужково-2 СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Сергеево СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заречье СНТ | 5 сот. | 420 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 21 сот. | 7 350 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 100 000 / 201 794 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -59 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Богдановка д. | 20 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Губернские Дачи ТСН | 22,3 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 201 794 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Васильково ДНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 1 590 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачку для сезонного время провождения, расположенную в 2х км от г. Чехова, в Снт "Плужково". Дача 2 этажа, две комнаты и терраса. Участок в заборе из профнастила 7 соток, есть беседка, хозблок, душ. Так же на участке парник, уличный С/У, плодовые деревья. Снт закрытого типа, круглогодичный подъезд. Оперативный показ по договоренности.