Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дом 20 м², участок 12 сот., каркас, 2008 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,08 млн → дом ≈225 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 129 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −784 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Луч ≈3,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17236
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 075 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 250 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Манушкино д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 5,5 сот. | 2 350 000 | 427 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 8,7 сот. | 5 500 000 | 632 184 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 3 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 128 755 / 150 000 / 168 750 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 723 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -784 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 км | Большие Всходы ДПК | 25 м² | 10 сот. | 6 888 880 | 275 555 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ермолово д. | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Труд СНТ | 20 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 190 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 97 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Лисичкин холм пос. | 20 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дружба СНТ | 18 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 40-й Годовщины Октября СНТ | 23,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 128 755 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1633561. Дачный домик с собственным участком, на природе по цене 1-комнатной квартиры, в д. Манушкино, на ул. Сосновая. Все прелести загородной жизни вблизи и вокруг д. Манушкино: воздух, грибы, рыбалка, отдых.. Дом 20 кв.м., обжит. Технически в хорошем состоянии. Пожарные нормативы соблюдены. Теплый, сухой. Построен по принципу каркасного дома. Участок сухой, правильной формы 12 сот. Подъезд с двух сторон, круглогодичный. Газ по границе участка. Дом 2008 года постройки: - свет - 15 квт. - стены - брус, минвата, фасад деревянная вагонка - фундамент каменные столбы - кровля шифер - вода колодец, 12 колец - забор по периметру на фундаменте, распашные ворота - на участке яблони и ели - остановка общественного транспорта в шаговой доступности Один собственник. Более 5-ти лет, полная стоимость в ДКП. ПОЗВОНИТЕ, Я ОТВЕЧУ НА ВСЕ ИНТЕРЕСУЮЩИЕ ВАС ВОПРОСЫ! ОРГАНИЗУЮ ОПЕРАТИВНЫЙ ПОКАЗ!!!