Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Железнодорожник-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 100 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 946 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль −36 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈1,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17233
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 285 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 946 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 696 000 | 99 429 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василек СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василек СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыжиково д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 48 426 / 75 472 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 737 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -36 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Шарапова Охота пос. | 97,4 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 56 468 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Фея СНТ | 106 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 75 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сатурн СНТ | 100 м² | 6,4 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Южные Дачи КП | 114 м² | 9,9 сот. | 7 700 000 | 67 544 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Энергетик СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 29 900 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пролетарский пос. | 92,5 м² | 4,3 сот. | 5 300 000 | 57 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дедяково СНТ | 110 м² | 8 сот. | 7 650 000 | 69 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Русский Лес СНТ | 105 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 40 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рыжиково КП | 78 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луч-Минэнерго СНТ | 108,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 24 334 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.09.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под Авансом Продается уютный теплый дом площадью 100 м2, расположенный на участке 8 соток. Дом из бревна с косметическим ремонтом, что обеспечивает комфорт и тепло. В доме два этажа и пять комнат, в которых может разместиться большая семья, есть застекленная веранда. Дом стоит на фундаменте из крупных фундаментных блоков, под периметром дома глубокий подвал, в случае скопления воды предусмотрен автоматический водоотлив. Перекрытия 1-го этажа из ж/б плит. Требуется ремонт фундамента под пристройкой, где размещается кухня и подсобные помещения, лестница на 2-ой этаж. Для водоснабжения используется колодец, а отопление осуществляется печью. Санузел находится на улице. Электричество до 7 квт. Участок ровный, разрешенное использование: для садоводства, что открывает возможности для садоводства и отдыха на природе. На участке плодоносящие деревья: яблони, сливы, облепиха, вишня и кусты черной и красной смородины, пионы другие цветы, ели. Близость железнодорожной станции Шарапова охота обеспечивает удобную транспортную доступность. На станции хозяйственный и продуктовый магазин, в поселке есть школа. Удобный подъезд на автомобиле по Симферопольскому шоссе один час от Мкад. Этот дом станет отличным местом для тех, кто ищет спокойствие и уединение в окружении природы, любит грибную охоту. Торг реальному покупателю.