Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Шатово д., Серпухов гор. округ
Дом 22 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 07.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 746 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 102 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Серпухов-Ветка ≈9,9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17228
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 746 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 102 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шатово д. | 12,5 сот. | 999 990 | 79 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шатово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шатово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шатово д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесная Отрада СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатово д. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатовское раздолье СНТ | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатовское раздолье СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатовское раздолье СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 94 000 / 180 000 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 007 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.6 км | Высотка СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Большие Всходы ДПК | 25 м² | 10 сот. | 6 888 880 | 275 555 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Оболенск пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дашковка д. | 20 м² | 10 сот. | 3 120 000 | 156 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Скала СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Лисичкин холм пос. | 20 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Скнига СНТ | 24 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Заповедный Берег - 2 КП | 19 м² | 7,3 сот. | 1 650 000 | 86 842 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Горелово д. | 22,5 м² | 8,7 сот. | 3 200 000 | 142 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок площадью 9 соток с каркасным домом 22 кв. М в деревне Шатово предлагает готовое решение для круглогодичного проживания или загородного отдыха. Ключевые коммуникации обеспечены: в дом подведено электричество, на участке есть собственная скважина с питьевой водой, а по границе проходит магистральный газ, что открывает возможность для модернизации отопления. Объекту присвоен почтовый адрес с правом постоянной регистрации. Участок полностью обустроен: подъезд и заезд организованы с двух сторон, установлены откатные ворота, земля разработана и улучшена завезенным черноземом. Часть территории уже занята плодовыми насаждениями вишней и яблоней, а также грядками клубники. Дополнительную функциональность обеспечивают две хозяйственные бытовки для хранения инструмента и уличный туалет. Сам дом поддерживается в рабочем состоянии и частично меблирован: в наличии два раскладных дивана, функциональный мини-гарнитур, стол, стулья, холодильник и телевизор со спутниковой антенной. Микроклимат местности характеризуется спокойной атмосферой благодаря соседям-пенсионерам, которые проживают здесь постоянно. Это предложение представляет собой объект с четким юридическим статусом и базовой инфраструктурой, готовый к немедленному заселению и дальнейшему развитию по усмотрению нового владельца. Код пользователя: 98322. Номер в базе: 11956119.