Симферопольское ш., 96 км от МКАД
Надежда СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 55 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 619 тыс. → дом ≈681 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈766 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Приокская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17221
Рейтинг 57/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 47.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 681 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда СНТ | 5,8 сот. | 580 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Скнига СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 4 187 000 | 167 480 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 252 / 119 600 / 173 333 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 668 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Высотка СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Скнига СНТ | 24 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ланьшино д. | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Высокие Дворики д. | 24 м² | 3,7 сот. | 12 500 000 | 520 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 24,7 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 145 749 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Приокские зори СНТ | 24 м² | 6,2 сот. | 2 950 000 | 122 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ситценабивник СНТ | 25 м² | 4 сот. | 2 990 000 | 119 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 20,6 м² | 8,9 сот. | 1 200 000 | 58 252 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дашковка д. | 22,5 м² | 5,4 сот. | 3 900 000 | 173 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 128 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача, 25 кв.м., ( одна комната и кухня), 6 соток земли, туалет на улице, летняя вода, подъезд хороший, участок ухоженный, есть плодово-ягодные деревья, кустарники.Дом не зарегистрирован.