Симферопольское ш., 27 км от МКАД
Аина-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дом 35 м², участок 5,1 сот.
Цена 2,3 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 09.09.2025.
Рейтинг 57/100 · уверенность 50 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 1,5 млн → дом ≈804 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 73 тыс.–218 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,23 млн / целевая ≈3,81 млн / пессимист. ≈3,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈728 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈8,4 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17212
Рейтинг 57/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 29.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.9 |
| участок | 5 | 10 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 496 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 804 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аина СНТ | 10 сот. | 4 790 000 | 479 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 5,9 сот. | 1 600 000 | 271 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Валищево д. | 40 сот. | 16 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Валищево д. | 19,4 сот. | 6 599 000 | 340 155 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Валищево д. | 21 сот. | 8 500 000 | 404 762 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лопатино СНТСН | 12,3 сот. | 3 299 000 | 268 211 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лопатино СНТСН | 13,4 сот. | 4 200 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лопатино СНТСН | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 829 / 121 072 / 218 438 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 229 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 018 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 806 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 383 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 728 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Радиоцентра Романцево пос. | 35 м² | 7,6 сот. | 2 800 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Фаворит КП | 35 м² | 5 сот. | 6 499 999 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Полянка СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Южный-2 СНТ | 35 м² | 4,9 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Березка-1 СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 2 549 000 | 72 829 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лаговское д. | 35,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 141 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 35 м² | 5,5 сот. | 4 100 000 | 117 143 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Матвеевское д. | 32 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 218 438 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Матвеевское д. | 32 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 218 438 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Коледино СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Аина-2". ! показы после 01 апреля. Отличный вариант для летнего отдыха! Участок с готовой инфраструктурой. Коммуникации: Свет: 15 квт (отличная мощность). Вода: Сезонный водопровод. Подъезд: Асфальтированная дорога. Инфраструктура Снт: Магазин на территории. Охрана (пропускной режим). Остановка общественного транспорта рядом. Идеальное место для дачного отдыха с удобной транспортной доступностью. Звоните для подробностей и просмотра!