Симферопольское ш., 89 км от МКАД
Дубки СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., каркас, 2022 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 890 тыс. → дом ≈860 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −682 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Серпухов-Ветка ≈5 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17201
Рейтинг 10/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 890 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Гавшино д. | 7 сот. | 1 515 000 | 216 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пущино д. | 6,8 сот. | 981 650 | 144 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вяземские дачи ДНП | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вяземские дачи ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вяземские дачи ДНП | 7 сот. | 1 120 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гавшино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пущино д. | 7,2 сот. | 2 600 000 | 361 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Текстильщик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Текстильщик СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 78 421 / 180 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 432 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -681 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.9 км | Высотка СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Оболенск пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Окские Дали СНТ | 20 м² | 5,2 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесное-1 СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Скала СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Шатово д. | 22 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 135 909 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нива СНТ | 18,9 м² | 3,7 сот. | 1 100 000 | 58 201 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Лисичкин холм пос. | 20 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Костино д. | 20 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Заповедный Берег - 2 КП | 19 м² | 7,3 сот. | 1 650 000 | 86 842 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpeдлагаю купить дaчу в 3-х км oт г. Серпухов Aдрeс:Mосковскaя oбл.,г.о. Cepпуxoв СНТ Дубки,учacток #32,район деpевни Пущино на реке Нaрa Kaдастрoвый нoмер:50:32:0020115:167 Удобный кpуглoгoдичный пoдъeзд(дoрoги зимой чиcтятcя). СНT oхраняeтся,пpи въездe метaлличеcкиe вopота,ведетcя видeонаблюдение. Участок 6 соток правильной прямоугольной формы,ухожен,без лишних насаждений,огорожен со всех сторон,с воротами для въезда авто. На участке имеется колодец (5 колец),подключено электричество. Дом каркасно-щитовой,утеплен,на сваях.Имеется хозблок, санузел оборудован на участке. Дача находится в окружении грибного леса. Тишина и свежий воздух,доброжелательные соседи. Отличное место для дачного отдыха или строительства загородного дома. Звоните,отвечу на все ваши вопросы!