Новорязанское ш., 25 км от МКАД
Строитель СНТ, Раменский гор. округ
Дача 39 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 50 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 702 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 100 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈570 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈9,8 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1720
Рейтинг 51/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 20.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 36 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 3.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 210 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 949 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Воскресенское с. | 8 сот. | 899 000 | 112 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воскресенское с. | 7 сот. | 870 000 | 124 286 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воскресенское с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское с. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское с. | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское с. | 9,7 сот. | 2 600 000 | 268 041 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ильинское с. | 8 сот. | 890 000 | 111 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское с. | 7 сот. | 810 000 | 115 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ильинское с. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 115 394 / 125 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 277 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 569 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Истомиха СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Каменный Цветок СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Строитель СНТ | 35,6 м² | 3,7 сот. | 4 300 000 | 120 787 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добротный кирпичный садовый дом (кадастровый номер-50:23:0040526:405)6х6 кв. М. На хорошем фундаменте. Электричество заведено в дом. Под домом подвал площадью 36 кв. М., высота потолка в подвале 1, 84м. Участок (кадастровый номер -50:23:0040526:112)-6 соток, огорожен, сетка рабица, ухожен. Произрастают плодовые деревья и ягодные кустарники. Садовое товарищество существует давно. Многие проживают круглогодично. Дорога асфальтирована. Въезд сохраняется. Один собственник, владеет более трех лет, наследство.