Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Сказка КП, Домодедово гор. округ
Дом 20 м², участок 8,3 сот., 2022 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,54 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17190
Рейтинг 25/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 22 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 39 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 882 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 460 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 77 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Максимиха д. | 9 сот. | 3 455 000 | 383 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Максимиха д. | 14,3 сот. | 5 200 000 | 363 636 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимиха д. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимиха д. | 7,2 сот. | 1 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Максимиха д. | 5,1 сот. | 890 000 | 174 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Максимиха д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лониха д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Максимиха д. | 8 сот. | 3 250 000 | 406 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лониха д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Добрыниха с. | 9 сот. | 3 050 000 | 338 889 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 131 250 / 250 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 657 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Мансурово д. | 20 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Полушкино д. | 20,3 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 118 227 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | 20 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11 км | Труд СНТ | 20 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Лесное СНТ | 19 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 189 474 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Береговой КП | 18 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 94 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Васнецово КП | 18 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Тонус-1 СНТ | 20 м² | 7,4 сот. | 2 550 000 | 127 500 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 19.05.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом, баней и бытовкой. Дом тёплый, зимой комфортно. все коммуникации заведены в дом и баню. Туалет-биокабина. Участок по кругу огорожен забором.Так же имеется тротуарная плитка, но положить времени нет. Имеются плодовые деревья и кустарники. Я собственник.