Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Росинка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 77 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Трофимово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1719
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 42 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чемодурово д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чемодурово д. | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Чемодурово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 45 161 / 79 949 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 257 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Чемодурово д. | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агат СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Коллективный сад 3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 94,4 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 36 017 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Агат СНТ | 93 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 45 161 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Осташово СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 34 375 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Хорлово ТСН | 75 м² | 6 сот. | 2 699 000 | 35 987 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Химик-2 СТ | 80 м² | 6 сот. | 10 100 000 | 126 250 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Отрадное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Демидово КП | 70 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 999 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вы ищите хорошую дачу?! Рядом с жд станцией!? Обратите внимание на наше предложение. В продаже чудесная Дача! Дом из бревна, крепкий, теплый, 2- х этажный, на ленточном фундаменте, с высоким цоколем. На первом этаже: кухня/столовая, 2 спальни. Есть помещение, где можно установить сан. Узел. Обшит вагонкой. Потолки высокие. Второй этаж не доделан. Можно распланировать пространство под себя. Все строительнве материалы, оставляют. Есть Гараж. Участок ухожен, огорожен, ровный с классическим садом. На участке стоит второй домик из бруса, так же на ленточном фундаменте, с высоким цоколем. Строили под баню. Можно использовать как гостевой. Так же хоз. Блок для хранения инвентаря и с/у. Снт очень развито. Газифицировано. Живут круглогодично. Охраняется. Дороги чистятся круглогодично. До ж/ д станции, пешком 10 минут. До речки с карасями 30 секунд. Арт. 136608654.