Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дом 24 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 19.07.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 965 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 76 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −74 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. пл. 274 км ≈14,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17188
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 847 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 965 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 208 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,1 сот. | 1 650 000 | 270 492 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,1 сот. | 824 850 | 135 221 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 12,5 сот. | 1 872 000 | 149 760 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 10,2 сот. | 1 730 600 | 169 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Филипповское д. | 10,4 сот. | 1 150 000 | 110 577 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 13,9 сот. | 2 035 950 | 146 471 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 9 сот. | 1 250 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 600 / 122 000 / 180 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 918 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -74 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Горелово д. | 25 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Изумруд СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Высоково д. | 25 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Березенки д. | 25 м² | 8 сот. | 1 890 000 | 75 600 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Хлевино д. | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2024 | 3 100 000 | история площадки |
| 05.09.2024 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.11.2024 | 2 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.07.2025 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 24 кв. М. Дом утепленный, пригодный для проживания. В доме 2 изолированные комнаты с панорамными окнами, сан. Узел, коридор. В дом заведена электроэнергия -15 квт, вода -скважина 50 м, канализация автономный септик на 5-7 человек. Просторный участок позволяет разместить в дальнейшем большой дом, оставив этот как гостевой или переоборудовав под баню). По периметру земельный участок огорожен забором с откатными воротами. Круглогодичный подъезд, соседи живут. В поселке 2 магазина, до ближайшего 5 минут не спеша, оборудованные детские площадки, большое озеро с пляжами в пешей доступности ( 10-15 минут). Документы готовы к сделке. Быстрый, оперативный показ. Помощь в сопровождении сделки, одобрении ипотеки.