Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Лада СНТ, Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 17.09.2024.
Рейтинг 52/100 · уверенность 63 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 660 тыс. → дом ≈540 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈522 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈17,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17187
Рейтинг 52/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 064 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 540 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лада СНТ | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мерлеево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спас-Темня д. | 21,7 сот. | 3 200 000 | 147 465 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мерлеево д. | 15,6 сот. | 1 700 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спас-Темня д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мерлеево д. | 14,9 сот. | 1 600 000 | 107 383 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 58 036 / 80 208 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 177 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 018 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 859 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 522 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Росинка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Росинка СНТ | 48 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Васино д. | 56 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 58 036 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Родничок СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 58 036 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2024 | 2 400 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 1 900 000 (−500 000) | история площадки |
| 29.11.2025 | 1 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 200 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 50 кв. М на участке 6 соток в живописном стародавнем Снт "Лада", деревня Спас-Темня, Чеховский район. Первый этаж дома из бруса, второй щитовой. Кровля металлочерепица, фундамент плиты. Внутри дом обшит имитацией бруса. Окна деревянные. В доме: 3 комнаты и веранда. Участок правильной формы, разрешённое использование: для садоводства и огородничества. Коммуникации: электричестао 15 квт, вода-колодец. На участке растут плодовые деревья и кустарники. К Снт круглогодичный асфальтный подъезд, небольшие членские взносы. В 500м. От Снт продуктовый магазин и автобусная остановка, в 10 минутах ходьбы река Нара, где можно купаться, ловить рыбу, отдохнуть и отключиться от городской суеты. Снт окружен тихим, лесным массивом богатым грибами и ягодами. В 25 км. От Снт находится город Чехов, со всей развитой для жизни инфраструктурой и постоянными ЖД и автобусное сообщениями до города Москва. Отличное место для круглогодичного отдыха и постоянного проживания. На все вопросы отвечу по телефону, оперативный показ. Небольшой торг.