Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Люблинский садовод СТ, Серпухов гор. округ
Дом 39,2 м², участок 8 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 12.09.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −808 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Авангард ≈2,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17186
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 71 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 049 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 451 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Люблинский садовод СТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Люблинский садовод СТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Съяново-1 д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нива СНТ | 10 сот. | 1 640 000 | 164 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Флора СНТ | 6,9 сот. | 900 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Флора СНТ | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 59 792 / 100 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 501 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 001 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ногина-6 СНТ | 37 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Люблинский садовод СТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сатурн СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рыжиково д. | 40 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Поселок Палихово ТСН | 40 м² | 6,3 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СНТ | 36,4 м² | 4,1 сот. | 2 799 000 | 76 896 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Патриот СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Элерон СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 555 000 | 60 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 10.12.2025 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Люблинский садовод". Симферопольское шоссе, 68 км. От Мкад. Садовый домик площадь 39.2. Земля площадь 800 м2. Платформа Авангард -3 км. Рядом д. Воздвиженка. Находится в лесу(грибы). На территории Снт есть озеро, детская площадка, шлагбаум(территория охраняется), есть возможность подключить интернет. Есть электричество. Вода в колодце. Планируется в этом году подвести газ к участкам. На территории участка есть летний домик, беседка, колодец, вырыт бассейн, установлена рама для качелей. Есть хозблок для хранения инструментов, оборудованный стеллажами. Помещение для хранения хоз. Инвентаря. Есть баня: душ и парилка, био-туалет. Есть гараж ракушка. На участке посажены яблони, чёрная смородина, калина, тëрн. Соседи приветливые. В дом подведена вода. Газовая плита (баллон). Мебель в доме: кухня, диван, шкафы, два рабочих холодильника и др. Газовый обогреватель. Собственник. Риэлторов прошу не звонить.