Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Автодорожник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 48 м², участок 9,7 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 02.08.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,63 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Серпухов-Ветка ≈6,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17185
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 52 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 069 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 979 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Автодорожник СНТ | 8,6 сот. | 1 050 000 | 122 093 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Автодорожник СНТ | 9 сот. | 999 000 | 111 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 12,5 сот. | 3 450 000 | 276 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 31 сот. | 3 000 000 | 96 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автодорожник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гавшино д. | 7,2 сот. | 979 800 | 136 083 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гавшино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гавшино д. | 8,5 сот. | 950 000 | 111 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 51 042 / 96 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 442 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 057 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 198 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 450 000 | 69 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Воронино СНТ | 48 м² | 12,4 сот. | 950 000 | 19 792 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Романовка СНТ | 48 м² | 10,1 сот. | 1 999 999 | 41 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Радуга СНТ | 48 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восход СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Надежда СНТ | 52 м² | 6,8 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Автомобилист СНТ | 54,3 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 55 249 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Прожектор СНТ | 48 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Речник СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 2 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный домик 48 кв. М, на участке 9,65 соток. Отопления нет. Каркасно-щитовой, в нем две комнаты и кухня-веранда. Фундамент ж/б блоки. Дополнительно пристроена открытая терраса 10 кв. М. Высокая крыша позволяет сделать комнату на мансардном этаже. Участок угловой, имеет небольшой уклон. Полностью разработан и ухожен. На участке: хозблок, туалет, душ с бойлером, большая ёмкость для полива, колодец 9 колец, вода для полива, 3 теплицы, плодовые кустарники, деревья. Придомовая территория оформлена цветниками, среди которых более 40 кустов роз, декоративные кустарники, гортензии, хвойные растения. В теплицы высажена рассада томатов, огурцов. Будущий урожай ваш. Соседи с двух сторон, одни из них, проживают постоянно. Подъезд круглогодичный до участка. От остановки общественного транспорта 15 минут пешком. Документы готовы. Один собственник.