Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Садки СНТ, Чехов гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот., дерево, 2002 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 68 %
Земля ≈236 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,42 млн → дом ≈981 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Чепелёво ≈6,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17179
Рейтинг 29/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 236 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 419 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ходаево д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ходаево д. | 25 сот. | 6 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ходаево д. | 9 сот. | 4 880 000 | 542 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ходаево д. | 6,5 сот. | 2 300 000 | 353 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ходаево д. | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ходаево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ходаево д. | 7,1 сот. | 1 650 000 | 232 394 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ходаево д. | 7,6 сот. | 1 500 000 | 197 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 8,2 сот. | 2 040 000 | 248 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 7,8 сот. | 1 960 000 | 251 282 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 470 / 58 333 / 87 500 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 498 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 323 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -302 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Ива СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ходаево д. | 55,5 м² | 7,5 сот. | 7 900 000 | 142 342 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Русские Дали СНТ | 56,6 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 49 470 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сергеево д. | 60 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Венюково д. | 60 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сергеево д. | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Плужково СНТ | 64 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 57 812 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ивановское с. | 56 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Профтехобразование СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Городище д. | 60 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, вблизи д. Скурыгино и Ходаево, в живописном месте, охраняемом СНТ "Садки" (Симферопольское шоссе или Калужское ш., 60 км от МКАД). Категория земли - земли сельхозназначения, Разрешённое использование - для садово-огороднического хозяйства. На участке 3 строения (общая площадь 76 кв.м) - основной дом, хозблок и сарай. Основной дом 2-х этажный с мансардным этажом, общая площадь 58 кв.м. Назначение - жилое. Тип фундамент ленточный, очень качественные и крепкие полы, стены основного строения - брусчатые, стены мансарды - дощатые, окна деревянные, крыша шифер. Внутренняя отделка свежая вагонка. Панировка: 1-й этаж: кухня, 2 комнаты, веранда. 2-й этаж/мансардный: жилая комната Хозблок каркасно-обшивной (9 кв.м), где установлен раздельный санузел, водонагреватель и душевая. Коммуникации: электричество есть, водоснабжение летний водопровод (отключается в конце октября) - заведён в дом и хозблок (туалет/душевая). Участок - 6 соток, ровный, правильной формы. Огорожен - сетка/рабица. Обработан - растут плодовые деревья, кустарники. Подъезд круглогодичный (асфальт) + по территории СНТ (въезд - влрота Ростелеком), вывод мусора. Дорогу зимой чистят. Доброжелательные соседи. Садовое товарищество находится в тихом месте, окруженном грибным лесом.