Симферопольское ш., 93 км от МКАД
Родник СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 68 м², участок 5,4 сот., дерево.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,39 млн; первая цена 2,39 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 275 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Романовские дачи ≈10,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17176
Рейтинг 15/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 574 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 400 / 60 220 / 89 572 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 834 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 229 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 41 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 68,4 м² | 6,5 сот. | 3 549 000 | 51 886 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 68 м² | 6,5 сот. | 3 990 000 | 58 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Биоприбор СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семеновское д. | 72,1 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 72 816 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Коптево СНТ | 62 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 80 645 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 49 231 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Присады д. | 74,8 м² | 6,5 сот. | 6 700 000 | 89 572 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 570 000 | 31 400 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Полянка СНТ | 81 м² | 7,6 сот. | 5 750 000 | 70 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 2 390 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 150 000 (−240 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный дом (зарегистрирован как жилой, использовался как дача) в СНТ Родник пос.Оболенск г.о.Серпухов. Дом из зимнего леса, на ленточном фундаменте, два полных этажа, второй этаж не отделывали. Электричество - 15 кВт, прямой договор с Энергосбытом. Колодец 5 колец, использовали только для полива. Участок ухожен, есть плодовые деревья и грядки с ягодой. Огорожен, есть ворота и место для стоянки автомобиля. Хорошие соседи, Дорога до СНТ- асфальт, по Снт до дома дорога из плит. До Оболенска ходит прямой московский автобус. Хорошее автобусное сообщение с Серпуховом и Чеховом. В пос.Оболенск есть школа, детский сад, полноценная поликлиника с физиокабинетом, сетевые магазины Пятерочка, Верный, Магнит, Дикси, Чижик, пункты выдачи маркетплейсов, ветеринарный кабинет.