Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дом 56 м², участок 5 сот.
Цена 2,4 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈236 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,87 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈38 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Луч ≈3,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17173
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 236 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 182 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Манушкино д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 5,5 сот. | 2 350 000 | 427 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 8,7 сот. | 5 500 000 | 632 184 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 3 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 12 сот. | 4 150 000 | 345 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Манушкино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 142 / 73 512 / 83 317 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 678 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 38 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Гришенки д. | 55 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 52 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Манушкино д. | 60 м² | 5 сот. | 4 999 000 | 83 317 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Яблонька СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 73 585 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сенино д. | 56 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 61 518 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Гришенки д. | 59,8 м² | 6 сот. | 2 639 720 | 44 142 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Гришенки д. | 59,8 м² | 5 сот. | 4 396 000 | 73 512 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гришенки д. | 60 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Гришенки д. | 60 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 275 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Яблонька СНТ | 52 м² | 6,2 сот. | 3 800 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сергеево д. | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 400 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже летний, дачный дом 55,9 кв. на ухоженном участке ИЖС 5 сот. в д.Манушкино. Электричество 15Квт заведено в дом, газ по границе, на участке есть скважина 45м. Соседи построены и проживают постоянно, дороги зимой чистят. В шаговой доступности не только вся необходимая инфраструктура включая школу и дет. сады, но и шикарный карьер с песчаными пляжами. Так же в пешей доступности автобусная остановка, откуда можно уехать в г.Чехов и в Москву. Деревня находится между ж/д станциями Чехов и Луч. Расстояние от МКАД - 58км Дополнительные вопросы и запись на просмотр по телефону. Агент: Савинова Татьяна. Лот: 113111