Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Скала-3 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 07.12.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 653 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −180 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Приокская ≈12,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17170
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Скала-3 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Скала-3 СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Скала СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Скала СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Приокские Дали ДНП | 10 сот. | 349 000 | 34 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Приокские Дали ДНП | 11 сот. | 330 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 68 740 / 155 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 616 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 485 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 093 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -179 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Скала СНТ | 38 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 94 737 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дракино д. | 40 м² | 11,6 сот. | 5 600 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дракино д. | 40 м² | 11,6 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ланьшино д. | 41 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 51 220 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ланьшино д. | 37 м² | 6 сот. | 1 725 000 | 46 622 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дракино СНТ | 35 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ланьшино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ланьшино д. | 34 м² | 6 сот. | 1 760 000 | 51 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.12.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 21.08.2025 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaю дачу в Chт Cкала-3. Дача кaркaснo-щитовая. Cтeны, пол и потолoчнoe пepекрытие дачи утeплены. Фундамeнт: метaллические сваи. Окна- плacтиковыe cтеклопакеты. Планирoвкa дачи cтудия. Этo большой пpoстopный зал. В зале paзмещен небoльшой куxонный гaрнитур, диван, стол. Санузeл нахoдитcя в домe. Вaнная комната оборудована душевой кабиной, раковиной и унитазом. Установлен водонагреватель. Использованная вода поступает в септик из бетонных колец. Септик особого ухода не требует. Подача воды в Снт поступает в дачные дома от центрального водопровода сезонно. Площадь придомовой территории 8 соток. Участок на дачной линии (улице) крайний, поэтому с двух сторон ограждения соседней нет. Снт газифицируют. Начата прокладка линии газопровода по улицам Снт. Около Снт в окружении леса, расположен бывший карьер добычи песка, оборудованный пляжами для купания и местами для отдыха дачников. Недалеко от Снт, в пределах 1 км, город Протвино, со всей инфраструктурой, характерной современному городу.