Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 79,9 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 625 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 25 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −96 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈11,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17167
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Радуга СНТ | 2,4 сот. | 300 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радуга СНТ | 7,8 сот. | 1 600 000 | 205 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваньково д. | 17 сот. | 1 900 000 | 111 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Иваньково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иваньково д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Иваньково д. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 598 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 48 322 / 76 736 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -95 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Скала СНТ | 82,1 м² | 5,1 сот. | 6 300 000 | 76 736 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 90 м² | 5,5 сот. | 4 349 000 | 48 322 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Приокские зори СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Калугино-2 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радуга СНТ | 56 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Скала СНТ | 65 м² | 5 сот. | 3 650 000 | 56 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калиновские Выселки д. | 68,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 996 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 57,3 м² | 6 сот. | 1 695 000 | 29 581 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города. Отличная транспортно-пешая доступность. Парковка. Живописный ухоженный участок с плодовыми деревьями, декоративными кустами. Цветами. Крепкий деревянный дом с верандой и небольшим балконом, отдельная деревянная веранда с электричеством, кухней и кладовыми. Рядом лес. Чистый пруд для купания.