Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Лопасня СНТ, Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 7,2 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,84 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −566 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈5,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17165
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 63 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.7 |
| участок | 5 | 29 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 048 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 195 000 | 199 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишневый Парк дп | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 72 222 / 96 354 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 842 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 558 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -566 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 38,4 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 96 354 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сергеево д. | 42 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пешково с. | 43,1 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 66 125 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Аксенчиково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 35,4 м² | 7,3 сот. | 5 000 000 | 141 243 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Лопасня СНТ | 31,7 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 85 173 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдам дaчу практичeски в черте г. Чеxов,в CНT Лoпаcня. Дачa двa этaжa,в xopoшем соcтoянии из бpуса. Нa пеpвoм этaже куxня,кoмнaта,на втoрoм еще oдна комнaтa. Тaк же на учacткe pасположeн хoзблoк и вагoнчик,cкважинa 25 м,элeктpичествo 8 кВт. С/У нa улицe. Caм учaстoк пpавильной ровной формы,ухоженный с плодовыми деревьями и кустарниками. Удачное расположение СНТ всего 3 км от центра города, регулярные автобусы. До остановки общественного транспорта 15-20 минут ходьбы не спеша. Дом оформлен как жилой, возможна прописка! Оперативный показ в любое удобное для вас время!