Симферопольское ш., 42 км от МКАД
Урожай СНТ, Чехов гор. округ
Дом 53 м², участок 9,4 сот., бревно.
Цена 2,69 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 2,43 млн → дом ≈262 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈582 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детково ≈0,5 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17164
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 49 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 428 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 943 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Магистраль СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Землемер СНТ | 6,2 сот. | 1 800 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлист-1 СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлист-1 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Масловка д. | 4,2 сот. | 1 551 111 | 369 312 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красные Холмы д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Масловка д. | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Масловка д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Масловка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красные Холмы д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 147 / 99 800 / 117 530 |
| цена объекта | 2 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 286 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 582 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Чепелево д. | 54,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 55 147 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Медик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Столбовая пгт | 49,2 м² | 8,5 сот. | 4 100 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Столбовая пгт | 55,4 м² | 7,4 сот. | 6 000 000 | 108 303 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Столбовая пгт | 52 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 209 615 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Чепелево д. | 56 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Леониха д. | 50,7 м² | 12 сот. | 5 150 000 | 101 578 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Столбовая пгт | 50 м² | 12,4 сот. | 4 990 000 | 99 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. ДОМ 53 кв.м ,на участке 9,4 сот.в СНТ, соседи живут постоянно. Участок ровный, правильной формы, огорожен с трёх сторон, эл-во 15 кВт. Дом из бревна, обшит слэб доской. Покрытие колерованной пропиткой. Фальцевая кровля. Утепление кровли 150 мм. Лофт пространство для спальни(+18 м кв). Окна пвх.Из дома французские двери с панорамным остеклением ведут на открытую террасу вокруг дома. Дом в стадии отделки. Круглогодичный подъезд,дороги чистят.Освещение улиц.