Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Серпухов г., Серпухов гор. округ
Дом 161 м², участок 36 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 79/100 · уверенность 50 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 36 сот. = 2,14 млн → дом −140 тыс. ₽, −870 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 43 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈3,22 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,14 млн / целевая ≈11,83 млн / пессимист. ≈10,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,59 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈1,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17163
Рейтинг 79/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 451 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 140 000 ₽ (36 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −870 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Азаровка д. | 10 сот. | 1 025 000 | 102 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 8,6 сот. | 2 157 500 | 250 872 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 6 сот. | 654 000 | 109 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 40 сот. | 410 000 | 10 250 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 20 сот. | 265 000 | 13 250 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Азаровка д. | 21,9 сот. | 1 699 999 | 77 626 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 161 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 70 862 / 111 111 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 483 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 826 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 512 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Палихово д. | 162 м² | 22 сот. | 18 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Левашово д. | 150 м² | 20 сот. | 6 500 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Орлиные Холмы СНТ | 176,4 м² | 18,2 сот. | 12 500 000 | 70 862 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю каркасный дом 161 кв.м. Утепленный , 4 комнаты 1 кладовая, внутри обшит USB .Поможем собрать и разобрать. Продается срочно! Остальная информация по телефону. Реальному покупателю ТОРГ!