Симферопольское ш., 86 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 48 м², участок 10,1 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 30.04.2026.
Рейтинг 64/100 · уверенность 59 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 10,1 сот. = 726 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–340 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,02 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; в описании: печь, скважина.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17162
Рейтинг 64/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (10,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 273 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 112 836 / 340 000 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 002 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Калиново д. | 50 м² | 13 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Калиново д. | 50 м² | 13 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Большевик пос. | 50 м² | 14,9 сот. | 17 000 000 | 340 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | 48 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 145 833 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Пролетарский пос. | 50 м² | 15 сот. | 11 000 000 | 220 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Глазово д. | 55 м² | 11 сот. | 4 300 000 | 78 182 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Петровское д. | 50,1 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 79 840 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | 52 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 269 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | 51,9 м² | 8,8 сот. | 8 300 000 | 159 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | Славяне СНТ | 53,4 м² | 7 сот. | 3 599 999 | 67 416 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.04.2026 | 2 299 000 | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 199 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 999 999 (−199 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134164425 Уютная дача в живописном месте заезжай и отдыхай! Продаётся ухоженная дача с отличным расположением тишина, природа и свежий воздух всего в 25 минутах от города. Кирпичный дом 48 м2 отделан сайдингом тёплый и надёжный В доме уже есть всё для комфортного проживания: печь (буржуйка) быстро прогревает дом газовый баллон с плитой готовка без проблем На участке: 10 соток ровной земли простор для отдыха, сада или строительства собственная скважина 12 м всегда есть вода обогреваемый душ комфорт в любое время пристроенный гараж Электричество 7 кВт Рядом небольшой водоём отличное место для отдыха и прогулок Удобная транспортная доступность: 10 минут до Оболенска 25 минут до Серпухова Зимой дороги чистятся круглогодичный подъезд без проблем Отличный вариант для дачи или спокойной загородной жизни без лишних вложений! Звоните покажем в удобное время!