Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Губастово д., Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 5,7 сот., газоблок.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 496 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 29 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −2,18 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈1,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1716
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 15 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 704 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 42 194 / 43 750 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 737 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 183 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 62 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 129 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Химик-3А СТСН | 67,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145612267 Доверяя нам, Вы гарантированно получаете только реальные объекты! Мечтаете о загородном отдыхе? Продаётся двухэтажная дача из бессера 60м2 на участке 5,7 соток в Снт "Отдых", г. Воскресенск. Рядом Остановка общественного транспорта Маршрут 4 (3 минуты пешая) И ЖД(Казанское направление Рязань) (10минут пешая). Наслаждайтесь комфортом: Электричество заведено в дом, свет есть, 2 погреба. Ухоженный ровный участок с постройками и летним туалетом, есть зарегистрированный сарай. В доме 2 этажа, на первом этаже полноценная веранда и комната с импровизированной кухней, на втором большая комната и балкон. Дача расположена рядом с лесом, вокруг дружелюбные соседи покой и релаксация обеспечены. Записаться на просмотр 9:00-20:00.