Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Васькино д., Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 7 сот., дерево, 2012 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 53 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 929 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 38 тыс.–228 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9 млн / целевая ≈8,1 млн / пессимист. ≈7,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,25 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 298 км ≈4,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17158
Рейтинг 71/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 147 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 929 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 071 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васькино д. | 25 сот. | 6 800 000 | 272 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васькино д. | 5,2 сот. | 2 000 000 | 384 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васькино д. | 7,5 сот. | 1 999 000 | 266 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васькино д. | 15 сот. | 3 950 000 | 263 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 5,9 сот. | 2 800 000 | 474 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васькино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васькино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 128 571 / 228 378 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 100 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Сосновый Аромат СНТ | 70 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновый Аромат СНТ | 74 м² | 10 сот. | 16 900 000 | 228 378 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Угрюмово д. | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ "Сокольники", 6 соток Дом и постройки: Основной дом: каркасный, утеплён (150 мм минвата), обшит сайдингом. Новая крыша (2 года назад). Ленточный фундамент. Планировка дома: 2 спальни на 1 этаже + 1 спальня на 2 этаже, просторная веранда, сухой подвал (под погреб), мини-мастерская. Второй домик на участке: летняя кухня + санузел очень удобно для приёма гостей и готовки в теплое время года. Участок (6 соток): Плодовые деревья и кустарники (яблони, груши, малина и др.), цветники, готовые грядки, теплица. Всё ухожено. Локация и инфраструктура: Быстрый выезд на Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД. Рядом д. Васькино (сетевые магазины, пункты выдачи заказов). Вокруг: грибные места, пруд, детский парк "Дикие белки", конный клуб, усадьба Мелихово. Один собственник, быстрый выход на сделку. Оперативный показ, звоните, пишите.