Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Луч пос., Чехов гор. округ
Дом 24 м², участок 4,2 сот., дерево, 2018 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 31.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 494 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 104 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 69 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Луч ≈0,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17157
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 494 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 506 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 104 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч пос. | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч пос. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Угодья у леса НП | 11,4 сот. | 1 150 000 | 100 877 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Угодья у леса НП | 9,3 сот. | 2 500 000 | 268 817 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Диалог СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Угодья у леса НП | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Угодья у леса НП | 12,8 сот. | 2 550 000 | 199 219 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубрава дп | 10,7 сот. | 1 800 000 | 168 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Угодья у леса НП | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 931 / 111 111 / 161 655 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Гришенки д. | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волосово д. | 29 м² | 5,8 сот. | 1 999 000 | 68 931 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 18 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Новый Быт с. | 29 м² | 6 сот. | 4 688 000 | 161 655 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новый Быт с. | 30 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой, но очень функциональный домик на небольшом участке для летнего проживания. Построен из бруса в 2018 году. Очень функциональный.Прихожая, санузел, кухня 7 кв.м., спальня 9 кв.м. На участке парковка для 2-х машин, декоративная зона и для огорода. До электрички не более 10 мин. пешком. Это поселок для постоянного проживания с хорошими дорогами и приличным магазином. Подробнее по телефону.