Симферопольское ш., 77 км от МКАД
Восход СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 91 м², участок 6,5 сот., газоблок.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.02.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 33 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17154
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 223 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 477 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дашковка д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дашковка д. | 6 сот. | 1 697 700 | 282 950 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калиновские Выселки д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калиновские Выселки д. | 20 сот. | 2 999 000 | 149 950 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дашковка д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дашковка д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дашковка д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дашковка д. | 7,6 сот. | 1 400 000 | 184 211 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 951 / 35 417 / 45 566 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 660 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 527 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 128 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Приокские зори СНТ | 106 м² | 5,9 сот. | 4 830 000 | 45 566 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дорожник СНТ | 69,8 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 32 951 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Окские Дали СНТ | 72 м² | 6,8 сот. | 2 550 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.02.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 6×9, свет подведён. Рядом магазин Лента, есть пруд, рядом река Ока. Остановка в 5 минутах ходьбы, в 15 минутах п Большевик где есть школа, сад.