Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Лопасня СНТ, Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 24.04.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −769 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Чехов ≈5,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17151
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 63 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 047 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 195 000 | 199 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коровино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишневый Парк дп | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 60 000 / 108 333 |
| цена объекта | 2 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 039 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 216 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -769 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Строитель СНТ | 41,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 60 680 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Марс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Лесовод-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лопасня СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 30,6 м² | 4,3 сот. | 1 800 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Венюково д. | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2025 | 2 699 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 2 650 000 (−49 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 599 000 (−51 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 2 490 000 (−109 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 399 000 (−91 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 399 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу практически в черте г. Чехов, в Снт "Лопасня". Дача два этажа, в хорошем состоянии из бруса. На первом этаже кухня, комната, на втором еще одна комната. Так же на участке расположен хозблок и вагончик, скважина 35 м, электричество 8 квт. С/У на улице. Сам участок правильной ровной формы, ухоженный с плодовыми деревьями и кустарниками. Удачное расположение Снт всего 3 км от центра города, регулярные автобусы. До остановки общественного транспорта 15-20 минут ходьбы не спеша. Дом оформлен как жилой, возможна прописка! Оперативный показ в любое удобное для вас время!