Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Акатово д., Ступино гор. округ
Дача 96,6 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 656 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 21 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,83 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесные Дары ≈9,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1715
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 406 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 749 000 | 62 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Акатово д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Акатово д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акатово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акатово д. | 12 сот. | 770 000 | 64 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акатово СНТ | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 181 / 46 325 / 84 750 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 341 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 752 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Зеленые Холмы СНТ | 80 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | 100 м² | 12 сот. | 5 100 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Северка СНТ | 102,5 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 31 220 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Марьинка с. | 72,6 м² | 6,6 сот. | 3 363 215 | 46 325 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Буньково СНТ | 80 м² | 11 сот. | 6 780 000 | 84 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Тюльпан СНТ | 85 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Арменево д. | 80 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Родничок СНТ | 77,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 21 181 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Мосэнерго-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 42 843 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 600 000 (+150 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный кирпичный дом с цокольным этажом на участке 9,98 соток. В дом заведена вода из колодца, кровля металл, входная группа бетонные ступени. Цоколь можно использовать как гараж или погреб для закруток и овощей. На участке ухоженный газон, плодовые деревья и кустарники, есть баня, гараж, новый уличный туалет. Рядом выход в лес, в 5 минутах ходьбы водоём для купания и рыбалки, до автобусной остановки 15 минут: оттуда можно добраться до Москвы. Звоните! Код пользователя: 56436. Номер в базе: 12988366.